Comment déclarer ses plus-values immobilières aux impôts ?

Régime fiscal des plus-values

On emploie le terme "plus-value" pour désigner la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Il existe deux catégories de plus-values : les plus-values mobilières et immobilières. Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession :

• d'immeubles qu'il soit immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...) ;
• de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) ;
• de parts de sociétés immobilières.

Il s'agit principalement de ventes, mais la cession peut très bien consister en un échange de biens, un partage ou un apport. Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires). Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :

• à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux :
  • CSG (9,2 %),
  • CRDS (0,5 %),
  • prélèvement de solidarité (7,5 %)

...soit un taux global de 17,2 %.

• et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

►Lire aussi : Comment déclarer ses salaires ?

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Les plus-value immobilières sur une résidence principale

Les logements occupés à titre de résidence principale sont exonérés d'imposition sur les plus-values immobilières en cas de cession, quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...). Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré. Mais ce n'est pas tout : l'exonération d'imposition concerne le logement et toutes ses dépendances, du moment que celles-ci sont cédées avec le logement. 

►Lire aussi : Comment déclarer vos biens immobiliers ?

Quid en cas de déménagement ? Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente (l'administration fiscale retient un délai maximum d'un an).

Les plus-value immobilières sur une résidence secondaire

Les plus-values réalisées sur les cessions de résidences secondaires sont imposées conformément aux montant indiqué dans le paragraphe précédent, c'est-à-dire :

• 19 % pour l'impôt sur le revenu
• 17,2 % pour les prélèvements sociaux

Soit un taux global de 36,2 % (19 % + 17,2 %).

Le calcul de la plus-value immobilière résidence secondaire sera donc soumis à imposition. Cela dit, certains cas de figure ouvrent droit à une exonération d'imposition sur la plus-value, c'est le cas pour :

• les biens d'une valeur inférieure à 15 000 € ;
• les cessions de résidences secondaires en vue d'acquérir une résidence principale ;
• les expropriations ;
• les opérations de remembrement (opérations d'échanges amiables, individuels ou collectifs) ;
• la cession d'un immeuble à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme ;
• l'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle ;
• l'affectation, dans certains cas, d'un bien à l'exercice de la profession ;
• le départ en maison de retraite ou en foyer d'accueil de l'occupant, à condition que le bien soit laissé vide après son départ, et que la vente ait lieu dans les deux ans. 

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Déclaration et paiement 

Les formalités déclaratives concernant les plus-values immobilières impliquent deux acteurs : le notaire qui a conclu l'acte de vente et le propriétaire qui cède son bien. 

Les démarches côté notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

• les démarches auprès de l'administration fiscale : déclaration n°2048 IMM sur les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
• le calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
• l'établissement de la déclaration
• le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

Les démarches côté propriétaire

Les plus-values réalisées au cours de l'année N doivent être déclarées à l'administration fiscale sur la déclaration de revenus de l'année N+1 (2023 pour les plus-values réalisées en 2022). Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus n°2042 C les informations suivantes :

• le montant de la plus-value déclarée par le notaire ;
• si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1^ère cession d'un bien immobilier  autre que la résidence principale.

D'abord, vous devez indiquer le montant de votre plus-value sur votre déclaration 2042 C, où vous inscrivez vos revenus (salaires, frais réels, pensions alimentaires, etc.) à la ligne 3VZ.

Sur la déclaration n°2042 C, vous devez porter les autres charges et revenus, que vous ne pouvez pas inscrire sur la déclaration principale. Il s'agit principalement d'investissements, comme les stock-options et les plus-values. 

Tout manquement à l'obligation déclarative afférente à la plus-value immobilière est sanctionné par l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Le montant de cette amende ne peut être inférieur à 150 € ou supérieur à 1 500 €. Lorsque aucun défaut de déclaration n'a été sanctionné au cours des trois dernières années, ces montants sont réduits de moitié.

Abattement sur les plus-value immobilières : un dégrèvement progressif

La plus-value imposable réalisée par des particuliers est égale à la plus-value brute à laquelle on soustrait un abattement pour chaque année de détention selon un taux dégressif à partir de la 6ème année. Le délai de possession court :

• pour les acquisitions à titre onéreux, sauf règles particulières : à compter de la date de l'acte constatant l'opération d'achat ;
• pour les donations et héritages à compter de la date d'ouverture de la succession (mutation par décès) ou de la date de l'acte (mutation entre vifs).

À noter : les moins-values brutes réalisées sur les biens ou droits cédés ne sont pas, sauf cas particulier, prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

► Comment déclarer ses indemnités journalières aux impôts

Les modalités de l'abattement varient selon la date de la vente du bien immobilier.

Années de détention	Taux d'abattement par année de détention
		Pour les prélèvements sociaux	Pour l'impôt sur le revenu
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre 6 et 21 ans	6 %	1,65 %
22e année	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 % (exonération au-delà de la 30e année)