• 1.
    Comment défiscaliser en LMNP ? 
  • 2.
    Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?
  • 3.
    Comment défiscaliser avec la loi Denormandie ?
  • 4.
    Sources
  • 5.
    Foire aux questions
  1. Accueil

  2. Le guide de la défiscalisation

  3. Comment défiscaliser dans l’immobilier ?

Comment défiscaliser dans l’immobilier ?

Comment défiscaliser dans l’immobilier ?
Marine-Sophie Brudon
Marine-Sophie Brudonrelu parDidier Aglas

Mis à jour le 03 novembre 2022

La défiscalisation immobilière est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. Il existe de nombreux produits financiers qui vous permettent de le faire. Dans cet article, nous allons principalement nous concentrer sur le LMNP, le dispositif Pinel et la loi Denormandie. Suivez le guide ! 

Comment défiscaliser en LMNP ? 

L’immobilier reste et restera toujours un placement de choix pour les Français en quête de défiscalisation. D’ailleurs, beaucoup d’entre eux se tournent vers les investissements locatifs et notamment la location meublée non professionnelle ou LMNP qui consiste à louer un bien immobilier après l’avoir meublé. 
Une fois que vous devenez loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

  • le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue) ;
  • le régime réel : il vous permet de déduire de vos loyers les charges à supporter dans le cadre de votre location meublée.

La défiscalisation LMNP ne permet pas de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus, mais elle vous permet de payer peu d’impôt sur vos revenus locatifs. Rappelons que ces derniers sont généralement lourdement taxés (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). 

La récupération de la TVA

Dans certains cas, vous avez même la possibilité de récupérer la TVA de votre bien à hauteur de 20 %. Pour en bénéficier, il faut répondre à quelques critères :  

  • investir dans une résidence neuve de service ;
  • confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant au moins 9 ans ;
  • être propriétaire du bien pendant au moins 20 ans ;
  • payer la TVA vous-même.

Si vous cochez toutes ces cases, vous recevez votre numéro de TVA via le formulaire qui vous sert à déclarer votre activité de LMNP au Greffe du Tribunal de commerce. 

À retenir

Pour demander le remboursement de la TVA, vous aurez besoin de votre numéro SIRET.

Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?

Le pourcentage de défiscalisation 

Le dispositif Pinel est un produit de défiscalisation incontournable. Lorsque vous choisissez de mettre un bien en location en utilisant le dispositif Pinel, la réduction d’impôt dont vous bénéficiez varie selon la durée pendant laquelle vous décidez de louer votre bien :

  • vos impôts sont réduits de 12 % pour une location de 6 ans ;
  • vos impôts sont réduits de 18 % pour une location de 9 ans ;
  • vos impôts sont réduits de 21 % pour une location de 12 ans.

Sachez que vous avez la possibilité de modifier à tout moment la durée de location. En effet, si vous avez choisi de louer votre logement pour 6 ans par exemple, vous pouvez prolonger sa location pour une durée de 3 ou 6 ans.

Rappelons tout de même qu’à partir de 2023, le montant de votre avantage fiscal pourrait être revu à la baisse avec l’arrivée du Pinel Plus :

  • 10,5 % de réduction pour une mise en location de 6 ans ;
  • 15 % de réduction pour une mise en location de 9 ans ;
  • 17,5 % de réduction pour une mise en location de 12 ans.

Pour être sûr que le rendement de votre investissement Pinel ne va pas baisser, nous vous conseillons vivement de réaliser une simulation Pinel sur le site de Climb. 

Comment ça marche ? 

Dans un premier temps, sachez que le capital investi dans le dispositif Pinel ne doit pas dépasser :

  • 300 000 euros par an et par personne ; 
  • 5 500 € du m² (le montant varie selon la zone géographique de l’investissement).

Vous ne pouvez pas non plus investir dans plus de deux biens immobiliers par an. 
À partir du moment où vous signez l’acte de vente de votre logement, vous pourrez bénéficier de votre réduction d’impôt dès l’année suivante. Par exemple, si vous avez acquis un bien immobilier en Pinel en 2021, votre avantage fiscal débutera en 2022.

Comment défiscaliser avec la loi Denormandie ?

Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ?

La réduction d’impôt Denormandie se fait à partir du prix de revient net du logement. Cela comprend le prix du bien ainsi que les dépenses liées à sa rénovation. Comme pour le dispositif Pinel, l’avantage fiscal est étalé sur la durée de location :

  • 6 ans : la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien
  • 9 ans : la réduction d’impôt s’élève à 18 % du prix du bien
  • 12 ans : la réduction d’impôt s’élève à 21 % du prix du bien.

Par exemple, si vous achetez un bien d’un montant de 140 000 € auquel s’ajoutent des dépenses de rénovation d’un montant de 30 000 € (soit un investissement de 170 000 euros) et que vous louez sur une période de 9 ans, vous bénéficiez d’un avantage fiscal de :
170 000 x 18 % = 30 600 € soit 3 400 € de réduction d’impôt par an.

Bon à savoir

Tout comme le Pinel, la réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €. Si vous réalisez un investissement de 320 000 € par exemple, les 20 000 € supplémentaires ne seront pas pris en compte dans la base de calcul de votre réduction d’impôt.

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, il vous suffit de déclarer cet investissement locatif lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Ainsi, pour une déclaration en ligne, vous devez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ». Il faudra également joindre : 

  • une copie de votre bail ;
  • l’avis d’imposition du locataire du logement ;
  • une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.

Sources

BOI-BIC-CHAMP-40-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
La loi Denormandie - economie.gouv.fr
Article 35 - Code général des impôts

Foire aux questions

🤷 Comment défiscaliser en investissant dans une entreprise ? 

Vous avez la possibilité d’investir dans une entreprise en passant par une FCPI par exemple. Le Fonds Commun de Placement dans l'Innovation est un fonds d'investissement adressé aux PME non cotées en Bourse. Il permet de bénéficier de 25 % de réduction d'impôt dans la limite de 12 000 euros par personne et de 24 000 euros pour un couple.

🤷 Quelle est la meilleure façon de défiscaliser ? 

Il n’y a pas de meilleure façon de défiscaliser à proprement parler. En effet, cela dépendra de votre profil mais aussi de vos objectifs. Par exemple, si vous êtes plus frileux, on vous conseillera plutôt de vous tourner vers une assurance-vie ou vers la donation. 

🤷 Quels sont les risques de la défiscalisation ? 

Même si elle a de nombreux avantages, la défiscalisation comporte aussi des risques. Voilà pourquoi il est toujours essentiel d’adopter une stratégie adaptée, tant à votre situation financière qu’à votre tolérance au risque. Ne vous laissez pas non plus submerger par les sirènes de l’avantage fiscal. Le remboursement du capital n’est souvent pas garanti. Enfin, soyez toujours vigilant aux frais

🤔 Comment défiscaliser avant la fin de l'année ?

La fin de l’année approche à grands pas et vous souhaitez alléger vos impôts ? C’est encore possible ! Vous pouvez vous tourner vers le don, les SCPI, le PER ou encore les FCPI.