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La réglementation du crédit immobilier en détails

toits maisons ciel
Aldric Emié

Mis à jour le 06 décembre 2022

Pour protéger les droits de l'emprunteur, les crédits ou prêts immobiliers sont soumis à une réglementation très stricte. Au fil des années, de nombreuses lois ont vu le jour qui régissent les conditions d'emprunt, l'obtention d'un prêt et les modalités d'assurance et de remboursement : loi Scrivener, loi Neiertz, loi SRU, loi Lagarde, lois sur les plus-values immobilières, loi Hamon, etc. La nouvelle loi sur le crédit immobilier 2018 a reconduit le dispositif du Prêt à Taux Zéro, auquel sont éligibles 90 % des Français. Taux, durée, mensualité, négociation, capacité d'emprunt... Quelle est la réglementation du crédit immobilier ?

Crédit immobilier : définition juridique

La législation sur les prêts immobiliers s'applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations immobilières suivantes :

  • acquisition d'un bien immobilier ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte,
  • financement relatif à leur construction.

Plusieurs lois ont été instituées afin d'encadrer ces opérations et de protéger le consommateur. Les plus connues portent sur :

LoiObjet
Scrivener

les conditions d'acceptation de l'offre de prêt

l'obligation pour les organismes prêteurs de rédiger une offre de prêt et les informations qui doivent y figurer

Scrivener et Lagardel'instauration d'un seuil pour l'obtention d'un crédit immobilier
Neiertzl'encadrement des procédures de lutte contre le surendettement des ménages
loi Lagarde et Hamonles conditions de souscription d'une assurance emprunteur ou assurance habitation 

L'achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle. La définition du crédit immobilier a été modifiée en 2016. Jusqu'au 31 juillet de cette année, toutes les dépenses d'un montant supérieur à 75 000 € liées à :

  • la réparation ;
  • l'amélioration ;
  • et l'entretien d'un logement ;

...Relevaient du crédit immobilier s'ils sont garantis par une hypothèque. La nouvelle loi sur le prêt immobilier de 2016 les assimile désormais au crédit à la consommation.

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Cadre marketing du prêt immobilier : que dit la loi ?

Secteur très concurrentiel, le crédit immobilier fait souvent l'objet de nombreuses promotions et publicités par les établissements prêteurs (banques, établissements spécialisés dans le crédit, etc.). Ces supports, parfaitement légaux, doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt :

  • l'identité du prêteur,
  • les modalités de financement offertes,
  • le coût total et le taux annuel effectif global (TAEG), assurances comprises

La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.

L'offre de crédit immobilier

Depuis le 1er octobre 2016, les banques ont dans l'obligation de remettre une FISE (fiche d’information standardisée européenne) aux emprunteurs (et à leurs cautions) le cas échéant. Cette fiche comprend 15 informations comparatives portant sur les offres de crédit disponibles. Dans la liste des éléments à fournir dans une proposition de crédit, on trouve notamment :

  • l'identité des parties,
  • la nature du prêt
  • l'objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds,
  • le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts,
  • les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, caution, etc.),
  • les modalités de transfert à une tierce personne,
  • les frais éventuellement retenus en cas de non-acquisition.

Ces caractéristiques doivent impérativement apparaître sur le contrat de prêt, sous peine d'amende. De plus, tout manquement à ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts. 

L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de trente jours à compter de sa réception par le demandeur. La plupart des banques exigent un contrat d'assurance emprunteur, en cas de décès, invalidité ou perte d'emploi de l'emprunteur. La banque propose par défaut de souscrire chez son assureur partenaire, ce que l'emprunteur est libre ou non d'accepter. En cas de refus de sa part, le prêteur ne peut pas obliger l'emprunteur à adhérer au contrat d'assurance de groupe proposé par la banque.

Quel que soit l'assureur choisi par l'emprunteur, le prêteur ne peut refuser son choix ni le remettre en cas. De même, le choix d'un assureur autre que celui proposé par la banque n'influence en rien le taux du crédit.

Les banques sont ouvertes à la négociation, notamment pour les nouveaux clients. Il est possible de négocier le taux d'emprunt du crédit immobilier mais également les frais de dossier et les modalités de remboursement.

Le saviez-vous ?

Il ne sera bientôt plus nécessaire de domicilier ses revenus dans une banque pour obtenir un crédit immobilier concédé à taux préférentiel. C'est ce que prévoit un amendement de la loi Pacte, voté dans la nuit du 15 au 16 mars 2019.

Délai de réflexion

Toute offre de prêt immobilier comprend un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Avant ce délai, aucune offre ne peut être acceptée, ni aucun versement. En cas d'acceptation anticipée, le contrat est rendu nul. Et ce même si le demandeur renouvelle plus tard son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts. Par ailleurs, tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial. 

Assurance de prêt immobilier

Définition

Ce n'est pas obligatoire sur le plan légal, mais la quasi-totalité des prêteurs exigent la souscription d'une assurance-emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). L'emprunteur est libre de choisir son assureur. Ce dernier peut choisir de refuser de le couvrir, s'il présente un profil à risque (maladies chroniques, tabagisme, surpoids, etc.). Dans ce cas, l'acquéreur peut demander l'annulation de sa demande de crédit dans un délai d'un mois.

La loi a mis beaucoup de temps à encadrer les conditions d'obtention, de résiliation ou de changement d'assurance emprunteur. Les lois Lagarde, Hamon et Sapin 2 ont successivement permis à tous les particuliers de changer d'assurance sans frais, à condition de pouvoir présenter un contrat ayant un niveau de garantie équivalent. 

Pourquoi y souscrire ?

Ainsi, deux choix s'offrent à vous : souscrire un contrat d'assurance emprunteur auprès de votre organisme de crédit ou rechercher vous-même quelles assurances présentent l'offre la mieux adaptée pour vous. En d'autres termes, votre créancier vous proposera un contrat d'assurance collective qu'il aura négocié : vous pouvez l'accepter ou bien préférer une délégation d'assurance. Ce qui revient à opter pour un contrat proposé par l'assureur de votre choix.

Il faudra que ce contrat "externe" à votre organisme de crédit propose un niveau de garantie équivalent à celui proposé par ce dernier, qui pourra l'accepter après étude du dossier.

Cette délégation d'assurance vous permet également de demander la résiliation de votre contrat souscrit à tout moment dans les douze mois suivant la signature de l'assurance, mais aussi annuellement deux mois avant la date d'échéance (anniversaire de la signature du contrat). Le nouvel assureur de votre choix pourra se charger de la résiliation de votre précédent contrat.

Où trouver un comparateur d'assurance emprunteur ?

Vous pouvez facilement trouver un comparateur d’assurance emprunteur en ligne ! Il existe des comparateurs d’assurance pour prêt immobilier, mais il est également simple de trouver un comparateur d’assurance emprunteur pour prêt personnel. Vous avez le choix entre consulter les offres du marché proposées par les différents assureurs et réaliser une simulation d’assurance emprunteur sur des plateformes spécialisées telles que Réassurez-moi et Empruntis.

Il existe des sites et plateformes sur lesquelles vous pouvez réaliser des comparatifs des contrats d’assurance emprunteur des compagnies d’assurance. Vous pouvez par exemple vous tourner vers Les furets pour un comparateur d’assurance emprunteur : spécifiez le type de prêt à assurer, la ville dans laquelle vous vous situez, le montant emprunté ainsi que la durée d’emprunt entre autres, et la plateforme vous fera une liste des assurances les plus intéressantes dans votre situation.

Le groupe de consommateurs UFC-Que choisir proposé également un comparateur d’assurance emprunteur.

Taux immobilier 2018

Il n'existe pas de législation particulière sur la façon de fixer les taux de prêt immobilier. La seule forme de réglementation en vigueur est la loi affirmant qu'un prêt immobilier ne peut pas être accordé au-delà d’un plafond appelé taux d’usure. Il est calculé tous les trimestres par la Banque de France, et correspond à la moyenne du trimestre dernier majorée d’un tiers. En juillet 2018, la moyenne sur vingt ans s’établit à 1,65 % hors assurance, contre 1,75 % en juillet 2017 :

Durée du prêtTendanceTaux minimumTaux actuel sur le marchéTaux maximum
7 ansStable0,53 %1 %2 %
10 ansStable0,70 %1,15 %2,10 %
15 ansStable0,96 %1,40 %2,41 %
20 ansStable1,12 %1,65 %2,72 %
25 ansStable1,35 %1,85 %2,97 %
30 ansEn baisse1,78 %2,60 %3,35 %

Refus de prêt 

L'établissement prêteur se réserve le droit de refuser d'accorder un crédit immobilier à un particulier s'il estime que son dossier n'est pas complet ou s'il présente un profil "à risques" (mauvaise santé, ressources insuffisantes, situation professionnelle instable, taux d'endettement trop élevé). Précisons que lorsqu'un emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, si le prêt non obtenu représente 10 % et plus du montant total de l'opération, il entraîne alors l'annulation des autres

Le délai de réponse de l'établissement prêteur pour l'accord ou le refus d'un prêt est mentionné dans l'avant-contrat. Ce délai, d'un mois au minimum, est généralement fixé à 45 jours. En cas de refus, l'acquéreur doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé. Si le refus est motivé par une insuffisance de revenus (motif le plus fréquent : 30 % des cas de refus), il est sans conséquence pour l'emprunteur. L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l'établissement, dissimulation de revenus, falsification du formulaire de santé, etc. 

Conditions de remboursement

En cas de défaut de paiement non justifié de l'emprunteur, sa banque peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts.

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier. Cela étant, en cas de remboursement anticipé partiel du crédit inférieur à 10 % du montant total, la banque peut le refuser. Sous réserve que de faire l'objet d'une clause dans le contrat. En cas de remboursement anticipé, le prêteur peut exiger des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui ne peuvent dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital encore dû avant le remboursement. 

IRA : cas d'exonérations

La loi du 25 juin 1999 prévoit certains cas dans lesquels l'indemnité de remboursement anticipé ne peut pas être appliquée. C'est le cas si :

  • le remboursement fait suite à la vente du bien lui-même motivé par un changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • l'emprunteur ou son conjoint décède ;
  • l'emprunteur ou son conjoint est contraint de cesser son activité professionnelle (licenciement par exemple).

Quelles sont les conditions suspensives dans un prêt immobilier ?

Quand vous avez l’intention d’emprunter une somme d’argent à un établissement financier pour acheter un bien immobilier, il est important de prévenir le vendeur et le notaire afin que cela soit notifié dans le compromis de vente. Cette condition suspensive est obligatoire en cas d’acquéreur qui demande un prêt pour ce bien. 

C’est une clause suspensive du compromis de vente qui sécurise l’acquéreur en cas de refus de la banque pour son prêt immobilier. Il faut savoir que sans cette clause, l’acquéreur peut se retrouver à payer des pénalités pour non-respect du contrat. Certes, le compromis de vente n’est pas le contrat définitif, mais il engage les deux parties dans un processus éventuel de vente. 

Si la vente ne se fait pas et que votre banque vous a accordé le prêt en lien avec ce bien immobilier, vous n’avez aucune obligation de vous engager dans ce prêt. Comme vous êtes protégé, en tant qu’acquéreur, vous l’êtes aussi si le bien n’est plus en vente. 

En cas de vente à un acquéreur qui n’a pas besoin de prêt pour financer l'acquisition, cette condition suspensive n'est pas obligatoire dans le compromis de vente. Si l’acquéreur choisit, finalement, de prendre un prêt, il pourra, tout de même être couvert en faisant un avenant au compromis de vente. 

Elle est protectrice envers le vendeur également. En effet, la clause suspensive doit comporter des choses bien précises afin que l’acquéreur ne puisse pas abuser de cette condition suspensive.

Foire aux questions

🤷 Peut-on réduire le délai de rétraction dans un prêt immobilier ?

Non. Dans le cas d'un crédit immobilier, la banque est en effet tenue d'accorder dix jours de réflexion, délai qui court dès le lendemain de la réception de l'offre de prêt, et dont l'emprunteur doit attendre l'expiration avant de dire s'il accepte la proposition. Toute infraction est sévèrement punie, l'établissement devant restituer au client la totalité des intérêts perçus, ainsi que les frais annexes de crédit.

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