Le marché de l’emprunt immobilier a connu une hausse des taux notable en 2022. L'augmentation du taux d’emprunt immobilier va continuer d'évoluer en cette fin d’année, c'est pourquoi le coût du crédit devrait continuer de se répercuter sur la rentabilité de vos investissements. Depuis que le taux d’usure a été relevé le 1er octobre 2022, les établissements bancaires semblent avoir une liberté supplémentaire pour augmenter leurs barèmes de taux.
Depuis quelques mois, les taux de prêt immobilier augmentent à nouveau
La revalorisation significative du taux d’usure intervenue au 4ème trimestre a fait augmenter le taux des prêts immobiliers à 2,25 % en novembre 2022 (contre 2,09 % en octobre), comme le montre l'analyse des taux 2022 :
- 2,08 % sur 15 ans ;
- 2,23 % sur 20 ans ;
- 2,34 % sur 25 ans.
Ainsi, la durée des crédits atteint des niveaux records : 248 mois en moyenne (20 ans et 9 mois), contre 242 en novembre 2021.
Le mois de janvier 2022 a marqué le début de ce mouvement haussier. Tout s’est accéléré en mars suite à l’éclatement du conflit entre la Russie et l’Ukraine, provoquant une inflation record et le début d’une crise énergétique.
De plus, la dette française à 10 ans sur le marché obligataire atteint son niveau le plus élevé depuis juin 2012, aux alentours de 2,70 %. Comme les banques se basent sur ce taux pour emprunter à long terme, la répercussion se fait ressentir sur les taux de prêt immobilier pour l’emprunteur final.
Comment obtenir les meilleurs taux avant la fin d’année ?
En ce moment, la priorité est de soigner son profil d'emprunteur et la présentation d’un projet rentable au conseiller bancaire. Pour en savoir davantage, consultez notre guide complet sur les crédits immobiliers.
Le taux qui vous sera proposé par la banque ne dépend pas que des décisions de la Banque de France. Accorder un prêt immobilier constitue un risque pour l'établissement prêteur, qui doit s'assurer du remboursement du capital qu'elle prête.
Si la banque perçoit un risque élevé (revenus faibles ou décroissants, endettement, apport personnel faible, etc.), elle risque de proposer un taux de prêt immobilier en conséquence plus haut que d’habitude. La solidité du projet est donc cruciale pour mettre toutes les chances de son côté afin d’obtenir un taux intéressant.
[[cta_middle_1]]L’activité de production de crédits est en nette baisse
Le repli de la demande est largement provoqué par des hésitations, ainsi qu’un recul des banques accordant moins de crédits.
Dès juillet, la dégradation rapide de la profitabilité des nouveaux prêts a accéléré la baisse de la demande. L’offre bancaire s’est contractée face à un taux d’usure inadapté dans le contexte du relèvement du principal taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne.
Le 1er octobre, la revalorisation du taux d’usure a bien permis un accroissement des taux de crédits immobiliers. Toutefois, la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE a pesé sur les marges habituellement pratiquées par les établissements bancaires.
En niveau annuel glissant, on observe donc une évolution à la baisse de 14 % pour la production de crédits à l’issue du mois de novembre 2022, (+ 1,8 % il y a un an à la même époque).
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De nombreux refus sont recensés
D'après une enquête du site PAP.fr, un taux record de ménages se sont vu refuser leur prêt immobilier après avoir présenté leur projet au banquier. En cause dans la majorité des cas, le taux d'usure trop bas est le facteur qui déclenche ce refus.
Le taux d'usure est un taux maximal que les banques ne peuvent pas dépasser, déterminé par la Banque de France en fonction de l'évolution des taux d’intérêt sur les marchés financiers. En ce moment, il est fixé à 3,05 %. Ce taux comprend les coûts relatifs au crédit :
- intérêts ;
- garantie, cautionnement ;
- assurance emprunteur ;
- frais de dossier ;
- commissions de courtage.
Pour le seul mois de novembre, 1 prêt sur 10 (9,8 %) n’a pas été accordé après la signature d’un compromis de vente. C’est deux fois plus qu’il y a 6 mois, tout en sachant que depuis 10 ans, les taux de refus se situaient entre 1 et 2 %.
C’est la fin de l’abondance, et le phénomène touche tout type de profils. Même les salariés du privé en CDI, souvent appréciés des banques, représentent 50 % des refus.
Le retour des taux variables en 2023 ?
Sans surprise, l’accès au crédit immobilier risque d’être plus compliqué puisque les conditions d’emprunt se sont détériorées. La forte inflation pèse aussi sur le reste à vivre des ménages ainsi que sur leur capacité à épargner.
Les conditions de crédit pourraient bien se dégrader davantage en 2023, d’autant plus que la Banque Centrale Européenne n’a pas pour intention de réformer l’usure ou d’assouplir les règles d’octroi de crédit (comme le taux d’endettement maximal de 35 %).
Toutefois, les crédits à taux révisable sont une piste évoquée pour rééquilibrer le marché de l’immobilier. Cette pratique qui avait été abandonnée en France pourrait faire son retour, ce qui contribuerait à relancer les crédits. Un TAEG révisable plafonné offre une possibilité de souscrire un financement de projet immobilier plus important. Très peu utilisés actuellement, ces taux variables sont indexés sur l’Euribor (taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent à court terme).
Pour l’instant, la BCE dément vouloir généraliser le prêt à taux variable. Les conditions d’emprunt sont le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus.
Afin de garantir une meilleure protection des emprunteurs, et éviter le surendettement, le prêt à taux mixte fait également partie des solutions envisageables. Il permet de combiner un prêt à taux fixe dans les premières années, puis un taux variable capé ensuite.
Sources
L'observatoire du crédit logement