Emprunt immobilier : cas particuliers

Dans certains cas, le prêt immobilier peut-être difficile à obtenir ou être soumis à des conditions spécifiques. C'est le cas notamment lorsque vous divorcez, êtes étudiant, en CDD, en intérim ou en situation de handicap. Comment gérer votre crédit immobilier dans ces cas particuliers ? Dans quel cas peut-on vous refuser un crédit ? Quels sont les solutions et alternatives pour obtenir un crédit ? Climb décode ces sujets pour vous.

Comment gérer le crédit immobilier en cas de séparation ou de divorce ?

En cas de séparation, des mesures spéciales sont à prendre en compte si vous avez un crédit immobilier avec votre conjoint(e).

Si un seul des conjoints a souscrit au prêt immobilier

Il se peut qu'un seul des conjoints ait contracté le prêt immobilier. Trois cas de figure peuvent exister selon qui a contracté le prêt . Il se peut en effet que :

• un des conjoints ait emprunté et acheté la maison à son propre nom : alors celui qui a emprunté garde la maison et il reste seul engagé à rembourser le prêt immobilier
• un des conjoints ait emprunté pour un logement commun : alors les deux conjoints remboursent solidairement le prêt immobilier
• un seul des conjoints ait emprunté mais l'autre conjoint s'est porté caution : le conjoint qui s'est porté caution peut contacter la banque prêteuse pour se désolidariser

Les deux époux ont souscrit un crédit pour financer le logement familial

Dans le cas où les deux conjoints ont souscrit à un crédit et qu'il est toujours en cours lors de la séparation, le crédit en cours continuent à vous engager tous deux. Les crédits considérés comme ayant été souscrits ensemble sont les contrats présentant vos deux signatures. Quelle que soit la nature juridique de votre ancienne union (union libre, concubinage, mariage, PACS) vous restez tous deux tenus de rembourser tous les prêts contractés en commun. On dit alors qu'il s'agit d'une dette ménagère.

Lorsque vous avez contracté un prêt immobilier ensemble, des aménagements peuvent avoir lieu au sein du couple, surtout en ce qui concerne la garde ou le partage du bien. Le couple a alors 4 solutions possibles pour répondre à ce problème :

• Un des conjoints peut recevoir l'attribution du logement par le juge au début de la procédure de divorce
• Les conjoints peuvent décider de transférer le crédit à la personne qui va garder le bien immobilier mais c'est rarement accepté par les banques
• Les conjoints peuvent vendre la maison et payer leur dette envers la banque
• Les conjoints peuvent choisir de rester en indivision et d'organiser à leur gré le remboursement du crédit

Qui paie les cautions en cas de divorce ?

L'un des conjoints, au cours de la vie commune, peut s'être porté caution sur un prêt souscrit par l'autre. Si vous vous êtes porté(e) caution, deux situations sont à distinguer :

• si l'acte de caution mentionne une durée déterminée pour votre engagement, vous ne pourrez normalement pas vous exclure de cet engagement, sauf accord exceptionnel de l'organisme de prêt
• si l'acte de caution évoque un engagement d'une durée indéterminée, le document doit normalement aussi comporter un délai de préavis pour signifier votre désengagement.Vous resterez solidaire de l'emprunteur jusqu'au jour mettant fin au préavis. Il faudra alors avertir votre banque.

► Lire également : Crédit immobilier impayé : risques et solutions

Obtenir un crédit immobilier en étant étudiant

Qui vous accorde le prêt immobilier étudiant ?

De nombreux organismes de crédit proposent des prêts immobiliers. Les banques mettent très souvent en place des dispositifs et des solutions pour les jeunes et les étudiants. La demande de prêt  immobilier peut être faite aussi bien en ligne  qu'auprès de votre organisme de crédit. Dans tous les cas, un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant justifiant l’inscription dans un cycle d’études vous sera demandée. Pour obtenir son crédit, l’étudiant doit être titulaire d’un compte bancaire dans l’établissement sollicité, ou le devenir.

Si, en étant étudiant vous ne disposez pas de revenus réguliers, s'il ne travaille pas, la banque demande la caution de vos parents qui s’engagent ainsi à payer à votre place si vous ne remboursez pas. Une personne, autre que vos parents, peut se porter caution mais les banques y sont réticentes.

Cependant, même si des dispositifs sont prévus, les banquiers ne vont pas vous donner un prêt immobilier étudiant aussi facilement. En qualité d'étudiant, le banquier sait que vous avez peu de sources de revenus. Des garanties seront alors demandées. Pour se protéger d'une éventuelle défaillance de l'étudiant, la banque peut exiger :

• une hypothèque
• ou un privilège de prêteur de deniers

Modalités de remboursement du prêt étudiant

Le montant du prêt bancaire étudiant se situe généralement entre 1 500 € et 45 000 €, selon les établissements et les études suivies. Le prêt étudiant est consenti pour une période allant de 1 à 9 ans. Le taux d’intérêt se situe le plus souvent entre 0 % et 1,55 %, hors assurance, selon les établissements.

Les modalités de remboursement varient selon les établissements prêteurs. La plupart offrent à l’étudiant le choix entre trois possibilités :

• le remboursement avec différé total
• le remboursement avec différé partiel
• le remboursement avec échéances immédiates

Facilités avec la banque

Certaines grandes écoles concluent des accords avec les banques. Ces accords permettent de faciliter les relations et les prêts entre les banques et les écoles. Ces accords permettent aux étudiants de bénéficier de prêts à des conditions de taux et de montants plus favorables. Autre avantage : les étudiants peuvent faire une demande de prêt sans avoir besoin de la caution parentale si l’établissement bancaire prêteur a signé une convention avec l’État.

Si vous souscrivez à un prêt étudiant garanti par l’État, l'État s’engage à rembourser 70 % en cas d’impayés. Ce prêt est ouvert aux étudiants, sans demander de ressources si vous :

• suivez des études dans un établissement situé en France pour préparer un diplôme de l’enseignement supérieur français
• êtes âgé(e) de moins de 28 ans

Ces demandes ne se font que pour les banques ayant signé une convention avec l’État. Le prêt étudiant garanti par l’État est plafonné à 15 000 €.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en CDD ?

En CDD, un prêt immobilier difficile mais possible

Pour faire une demande de prêt immobilier il vous faudra passer par un organisme de crédit qui cherchent à maîtriser le risque lié à la solvabilité. Les CDD sont donc vus comme peu stables et donc peu solvables. Cependant, certains contrat à durée déterminée sont plus appréciables que d'autres. Il n'est donc pas impossible de décrocher un crédit immobilier en CDD.

Handicap : quel crédit immobilier ?

Le statut de travailleur handicapé

Pour souscrire à un prêt immobilier au titre de personne handicapée, vous devrez avoir une reconnaissance de handicap. La CDAPH (Commission des droits aux personnes handicapées), la Sécurité Sociale et l'État sont les 3 organismes qui vous en délivreront une, selon votre situation. Une personne handicapée obtient difficilement un prêt immobilier. Et lorsqu'elle parvient à obtenir les faveurs de la banque, les surprimes d'assurance sont souvent trop élevées pour qu'elle puisse décemment les payer.

En tant que personne handicapée vous pouvez être éligible à des aides financières de l'État ou encore demander une convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

La convention AERAS : prêt immobilier pour les handicapés

La convention AERAS est un dispositif conventionnel appliqué automatiquement par l'ensemble des banques et des assureurs qui proposent une assurance emprunteur. C'est cette convention qui est la plus utilisée par les personnes handicapées pour faire une demande de prêt immobilier. Elle offre un crédit pouvant aller jusqu'à 320 000 €.

Elle est ouverte aux personnes :

• âgées de moins de 70 ans (le prêt doit être entièrement remboursé avant vos 70 ans) ;
• ayant un handicap les privant de la couverture d'assurance aux conditions standards ;
• solvables.

La convention AERAS peut vous donner un crédit même si votre questionnaire médicale. Mais elle vous aidera à obtenir un prêt malgré ce handicap qui vous aurait freiné dans des circonstances standards. Il est d'autant plus facile d'obtenir un crédit immobilier auprès de l'AERAS, en ayant moins de 50 ans.

L'AERAS octroie également des crédits à la consommation et des crédits professionnels. Le crédit à la consommation doit cependant être remboursé en moins de 4 ans et le plafond de ce crédit est fixé à 17 000 €.

Prêt immobilier impayé : quelles solutions ?

Il se peut en effet qu'une situation financière inattendue vienne contrarier vos plans de remboursement de prêt immobilier. Si vous avez des difficultés financières pour rembourser votre prêt des alternatives existent. Certaines ont été prévues lorsque vous avez pris votre prêt mais d'autres se feront sur des demandes gracieuses auprès de votre banque ou de votre organisme de crédit.

Avoir recours à son assurance emprunteur

Il se peut que lors de la signature de votre prêt immobilier, vous ayez contracté une assurance pour votre prêt immobilier. Cette assurance peut vous avoir été proposée par votre créancier ou avoir été choisie par vos soins ou celui d'un courtier. Dans ce cas, vous pourrez avoir recours à cette assurance de crédit immobilier. Il faudra alors prévenir l'organisme auprès duquel vous avez contracté l'assurance. Il est crucial qu'il soit informé au plus tôt de votre situation pour ne pas vous retrouver confronté(e) aux huissiers.

L'assurance pourra alors vous éviter de lourdes pénalités. Selon l'assurance à laquelle vous avez souscrit, des mensualités peuvent être versées à votre organisme de crédit par votre assurance. Néanmoins, les assurances  demandent qu'une impossibilité financière technique vous empêche de rembourser votre crédit, comme le chômage par exemple.

Demande de délai de paiement au prêteur immobilier

Si vous ne voulez pas, ou ne pouvez pas faire appel à votre assurance, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à votre organisme de prêt. Il vous faudra adresser un courrier, de préférence en recommandé, à votre prêteur. Il pourra lors vous accorder des délais de paiement. Cependant, il se peut que votre organisme de prêt décline votre proposition.

Demande de délai de grâce auprès du tribunal d'instance

Dans certains cas, comme les cas de licenciement, et donc de chômage, les obligations de remboursement peuvent être suspendues. Cette suspension a lieu pour une période de 2 ans maximum. Pour obtenir cette suspension, vous devez effectuer une demande auprès du tribunal d'instance. 

En effet, vous pouvez demander au tribunal un délai de grâce de 2 ans pendant lequel :

• les remboursements du crédit seront suspendus
• les sommes dues ne produiront pas d'intérêt

Ces suspensions n'entraînent pas de majoration ou de pénalités de retard dans le cas d'un délai de grâce auprès du tribunal. Les mensualités non payées ne sont pas réclamées à la fin du délai de grâce. Elles peuvent être reportées à la fin du contrat de prêt ou être rééchelonnées sur la durée du prêt restante.

Avant de saisir le tribunal d'instance vous devrez constituer un dossier avec les documents attestant des difficultés de :

• ressources
• remboursements en cours
• charges et remboursements en cours notamment

Dépôt d'un dossier de surendettement

Si toutefois ces 2 ans de suspension s'avèrent insuffisants, vous avez toujours la possibilité de déposer un dossier de surendettement. Il vous faudra donc renseigner le formulaire de dossier de surendettement que vous pouvez trouver sur impôts.gouv. Vous devrez alors saisir la commission de surendettement.

Le dossier constitué doit être transmis au secrétariat de la commission de surendettement la plus proche de votre domicile ou du lieu d'établissement de l'un des créanciers si vous n'êtes pas domicilié(e) en France. Vous pourrez trouver la commission de surendettement la plus proche de chez vous en cliquant : ici.

Dans quels cas peut-on vous refuser un prêt immobilier ?

Peut-on obtenir un prêt immobilier en CDD ?

Pour faire une demande de prêt immobilier il vous faudra passer par un organisme de crédit. Vous pouvez alors faire une demande de prêt en ligne, auprès de maisons de crédit ou établissements bancaires (Banque postale, Crédit agricole, etc.)

En tant qu'organisme prêteur, le prêteur va favoriser des prêts qu'il est certain de se voir rembourser. C'est pourquoi de nombreux établissements de prêts tournent le dos aux salariés en CDD. Les banques cherchent à maîtriser le risque lié à la solvabilité. Les contrats à durée déterminée sont donc vus comme peu stables et donc peu solvables.

Cependant, certains CDD ont plus de valeur que d'autres. Il n'est donc pas impossible de décrocher un crédit immobilier en CDD. Si vous êtes en CDD, la valeur de votre CDD dépend de votre employeur et  de la durée de votre contrat de travail.

Tout d'abord, tous les CDD ne se valent pas. Même si vous êtes en CDD, vous n'aurez pas de mal à obtenir un crédit immobilier en travaillant dans :

• la fonction publique d'État (FPE)
• la fonction publique territoriale (FPT)
• la fonction publique hospitalière (FPH)

Les banques les perçoivent comme des CDI puisque vous exercez dans la fonction publique. En travaillant dans un de ces trois domaines vous pouvez même aller jusqu'à proposer des offres spécifiques pour les taux ou les garanties.

Le cas des auto-entrepreneurs

En tant qu'auto-entrepreneurs vous pouvez estimer que votre situation ne vous permet pas d'obtenir un crédit immobilier, or c'est faux. Vous pourrez obtenir un crédit immobilier en étant auto-entrepreneur. Néanmoins, il faudra constituer un dossier qui permette de rassurer votre banquier sur votre solvabilité et vos capacités à rembourser le prêt octroyé.

La banque exigera  de vous une solvabilité minimale ainsi qu'un nantissement  comme garanti.

La banque vous demandera naturellement une solvabilité minimale pour être certain que vous  êtes capable d'honorer vos promesses de remboursements mensuels. Vous devrez alors présenter vos comptes sur deux ans. Il vous faudra donc attendre pour pouvoir demander un prêt immobilier et être certain(e) de l'obtenir.

La banque appréciera alors les montants versés mensuellement sur votre compte. Elle regardera également si vous exercez votre activité depuis longtemps et pourra apprécier que vous travailliez pour la même entreprise (si vous êtes en free-lance par exemple).

Dans certains cas, elle pourra également vous demander un nantissement, à savoir une garantie en nature. Ce nantissement peut s'appliquer sur :

• votre assurance-vie
• vos actions ou parts d'entreprise
• votre véhicule
• votre bien immobilier ou celui d'un garant, le cas échéant.

Le cas de l'intérim

Le statut d’intérimaire ne fait pas partie des contrats de travail précaires. Cependant, il ne peut pas garantir la sécurité de l’emploi à long terme. En effet, en tant qu'intérimaire vous n'êtes pas dans une situation de stabilité professionnelle. Ce manque de vision à long terme ne favorise pas votre position pour un prêt immobilier, autant que pour un CDI.

Les risques présentés par un emprunteur en intérim sont donc importants pour une banque. Vous pouvez essuyer des refus. Cependant, il n'est pas impossible de demander un crédit immobilier en étant en intérim. L'obtention d'un prêt immobilier en intérim est alors placée sous certaines conditions.

Votre santé influe votre prêt immobilier

Un questionnaire médical devra être rempli pour connaître votre état de santé. Cela permet aux organismes de prêt de déceler des possibilités de manques de paiement. Si votre situation de santé est mauvaise, ou si vous avez des antécédents lourds (cancer, handicap, etc.). 

La banque évalue votre risque de décès ou de rechute par ce biais. Elle privilégiera donc un emprunteur en bonne santé, ne courant pas de risque de handicap, de décès, paralysie, etc. qui pourrait l'empêcher d'honorer ses paiements. Même les habitudes comme le fait de fumer sont pris en compte.

Le cas des personnes en situation de handicap

Si vous êtes en situation de handicap, il peut vous êtes difficile d'obtenir un prêt immobilier. En effet, votre situation physique et votre diagnostic médical sont pris en compte par les banques. Bien qu'elles ne puissent pas fondamentalement vous refuser un prêt, elles vous proposeront des assurances dont les surprimes sont beaucoup trop élevées pour que vous puissiez accepter de souscrire à un prêt. Ces surprimes sont dues à votre situation de handicap. L'assurance couvre beaucoup de cas spécifiques dans la situation de handicap.

Cependant, des solutions existent pour les personnes à la santé fragile et handicapés. Vous pouvez obtenir des aides de l'État et de la CAF pour les travaux liés à votre bien immobilier, si vous êtes handicapé(e). En outre, la convention de l'AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est connue pour s'occuper de ce genre de situation.

En effet, l'AERAS est un engagement signé en 2006 par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque et de l'assurance, mais également les associations de malades et de consommateurs. L'AERAS est un dispositif conventionnel appliqué  par l'ensemble des banques et des assureurs qui proposent une assurance emprunteur. C'est cette convention qui est la plus utilisée par les personnes handicapées pour faire une demande de prêt immobilier. Elle offre un crédit d'un montant allant jusqu'à 320 000 €.

Elle est ouverte, sous conditions. Ne peuvent l'obtenir, que les personnes :

• âgées de moins de 70 ans (le prêt doit être remboursé avant vos 70 ans)
• ayant un handicap les privant de la couverture d'assurance aux conditions standards
• solvables

L'AERAS exige que le bénéficiaire du crédit immobilier destiné aux handicapés fournisse les informations concernant son état de santé. On vous demandera alors de remplir un questionnaire médical. Mais ici pas de crainte à avoir ! L'AERAS peut vous octroyer un crédit même si votre questionnaire médicale met en évidence un handicap physique.

Le but de la convention AERAS est donc de diminuer le nombre de dossiers de crédits refusés. Il est d'autant plus facile d'obtenir un crédit immobilier en ayant moins de 50 ans.