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Conditions d'emprunt immobilier : le guide

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Aldric Emié

Mis à jour le 05 décembre 2022

Comment avoir un crédit immobilier facilement ? Au risque de choquer les plus optimistes, rien n'est moins facile. Si les taux d'emprunt sont historiquement bas depuis des années, les banques, elles, demeurent fermes sur les conditions d'obtention de crédit immobilier. Et le CDI est loin d'être la seule. Comment s'assurer de décrocher son prêt ? Climb vous présente le manuel du parfait emprunteur.

Soignez votre profil

C'est la première chose que regardent les banques : les emprunteurs n’ont pas tous les mêmes profils. Cette diversité se traduit dans le barème de taux et aussi dans les conditions d’octroi du prêt. Par "profil", on entend votre situation personnelle et professionnelle, et surtout vos revenus. C'est pour cette raison que les conditions d'octroi de prêt immobilier sont plus souples en CDI qu'en CDD par exemple.

►Lire aussi : Les différents prêts immobiliers

Cela dit, les établissements prêteurs savent aussi adoucir leurs exigences lorsqu’il s’agit des intérimaires ou des intermittents du spectacle, dès lors qu’ils peuvent justifier d’une activité professionnelle sans interruption depuis au moins 18 mois. Dans le cas des CDD, c'est également une question de perception : dans un contexte de hausse des CDD en France, ce type de contrat est souvent perçu par les établissements prêteurs comme précaire et subi, tout juste au-dessus du stage. Il tient alors à l'emprunteur de justifier ses choix de carrière en appuyant sur l'avantage que procure le CDD notamment sur le plan de la mobilité. 

Autre critère prévalant : l'ancienneté de l'emprunteur dans les transactions immobilières. Les banques distinguent clairement les primo-accédants des secundo-accédants des investisseurs.

Les primo-accédants : le tapis rouge

Les banques sont particulièrement ouvertes (à leur niveau) aux primo-accédants, c'est-à-dire aux particuliers qui achètent pour la première fois leur résidence principale, surtout s'ils sont jeunes. Pour ce type de profil, nombreux sont les établissements qui vont même jusqu'à faire l'impasse sur l'absence d'apport personnel. Ils sont également plus enclins à financer des prêts à 110 % (frais d'agence, de notaire et de garantie compris).

►Lire aussi : Comment faire une demande de crédit immobilier

Compte tenu du jeune âge des emprunteurs, les durées montent facilement ­jusqu'à 25 ans. Cela dit, sachez qu'en 2018 les emprunteurs remboursent généralement la totalité de leur emprunt au bout de 18 ans (218 mois exactement). Cependant, pour mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut être employé(e) en CDI et en couple. Seul(e), vous vous exposez à des risques qui peuvent aller jusqu'au refus du prêt.

L'union fait la force, dit-on. En l'occurrence, c'est on ne peut plus vrai. Contracter un prêt immobilier, c'est comme trouver un appartement : c'est souvent plus simple à deux. Notamment si l'un (ou les deux) membre est en CDI. Il est également plus facile de négocier à plusieurs que seul(e). 

Les banques sont particulièrement attentives au saut de charge : la différence entre le loyer actuel et la future mensualité. Si vous venez de décrocher votre CDI, prenez patience et attendez avant de vous lancer : mieux vaut disposer d'une certaine ancienneté (environ un an) pour pouvoir fléchir les banques. 

Bonus : le primo-accédant peut bénéficier en plus du PTZ, un prêt à taux zéro, accordé en croisant trois paramètres :

  1. le niveau de ressources (plafonnées),
  2. la composition du foyer,
  3. l'adresse du logement.

Les secundo-accédants : un profil recherché

Les secundo-accédants sont généralement des ménages qui revendent un premier bien immobilier pour en acquérir un second. La vente du premier bien leur confère donc un apport personnel très important, ce qui amène les banques à se montrer magnanimes. Mener de front deux opérations immobilières n'est pas chose aisée, mais le jeu en vaut la chandelle. Dans ce cas de figure, on peut mettre en place des prêts relais au même taux que le crédit principal

Les investisseurs

Les investisseurs sont un profil un peu à part. Pour ceux qui envisagent de réaliser un investissement locatif, et notamment dans un bien non encore loué, certaines banques demandent par précaution de disposer d'au moins 12 mois de loyers sous forme d'épargne en cas de vacance prolongée ou d'impayés de loyer. Car l'investissement immobilier est une opération double : à la fois financière et immobilière.

►Lire aussi : La réglementation du crédit immobilier en détails

Surveillez votre portefeuille

Les revenus

C'est le premier critère, et de loin le plus important. Pour évaluer votre situation financière, les banques vérifieront vos salaires ainsi que l’ensemble de vos sources de revenus. Sachez que même s'ils sont peu élevés, un apport personnel conséquent jouera en votre faveur. Cette variable, qui s'élève généralement à 20 % du prix total du bien (10 % pour une première résidence principale) sert à payer les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.).

Le taux d'endettement

Une fois l’ensemble des revenus connus, la banque s’intéressera à votre endettement. Sont inclus dans l’évaluation de votre endettement :

  • les prêts en cours (prêt auto, personnel…)
  • les loyers de votre logement
  • les impôts
  • les assurances (voiture, habitation, etc.).

Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit lorsque ce taux ne dépasse pas les 33 %. Cependant, il peut arriver que les banques accordent le crédit à des personnes dont le taux d’endettement est au-dessus de 33 % dans les cas suivants :

  • les fonctionnaires peuvent avoir un taux d’endettement allant jusqu’à 38 %.
  • les particuliers à hauts revenus : jusqu’à 60 % si la banque estime que le reste à vivre est conséquent
  • les prêts à court-terme ;

Les garanties

Pour accorder le crédit immobilier, l'établissement bancaire peut exiger des garanties, sous forme :

  • de cautionnement bancaire,
  • d'une hypothèque du bien.

Assurance

Ce n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur peut exiger une assurance, en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Attention, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. 

Domiciliation bancaire

Depuis le 1er janvier 2018, la banque peut exiger, pour accorder le prêt, l'ouverture d'un compte courant dans son établissement, sous réserve de faire bénéficier d'un avantage individualisé à l'emprunteur. Cela étant, il ne peut pas exiger une domiciliation d'une durée supérieure à 10 ans une fois le contrat signé. Au terme de ce délai, l'emprunteur conserve cet avantage individualisé.

Emprunt bancaire : des formalités médicales

Cela peut surprendre, mais pour les montants d’emprunts élevés et/ou des assurés dont le profil induit un risque accru, les organismes prêteurs sont en droit de demander un bilan médical. En effet, pour pouvoir bénéficier d’une assurance dans le cadre d’un crédit immobilier, vous devez remplir un questionnaire de santé. Ce questionnaire renseigne les assureurs sur :

  • les opérations subies,
  • les antécédents familiaux (diabète, maladie de cœur, aliénation mentale, suicide),
  • les affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs),
  • les arrêts de travail,
  • les cures,
  • les traitements spécialisés...

En fonction de l'âge de l'emprunteur et du montant du prêt, il peut lui être demandé d'effectuer un bilan sanguin ou encore un électrocardiogramme. En général, ce sont les emprunteurs de plus de 65 ans qui sont concernés. Mais à partir de 45 ans et / ou de 250 000, les assurances se montrent plus exigeantes sur l'état de santé des emprunteurs. Différents niveaux de contrôle sont appliqués :

  1. la déclaration d'état de santé (obligatoire)
  2. le formulaire médical simplifié (obligatoire)
  3. le questionnaire médical détaillé (selon les cas)
  4. l'examen médical (selon les cas)

La décision d'exiger ou non un questionnaire médical détaillé et un examen dépend des réponses apportées aux deux premiers documents. On conseille vivement aux emprunteurs d'être honnêtes au moment de remplir leurs déclarations.

Des conditions spécifiques aux différents types de prêts

Il y a le prêt amortissable "classique", le plus couramment octroyé, pour lequel les banques pratiquent des taux différents. Ainsi les conditions pour ce type de prêt immobilier au Crédit Agricole, à la Caisse d'épargne et au Crédit Mutuel sont similaires, mais les taux d'emprunt sont différents. De même, l'emprunteur peut choisir entre un taux fixe ou variable, selon son profil professionnel. Les durées et le montant des mensualités dépendent également du type de prêt : un prêt amortissable est remboursé en moyenne entre 20 et 25 ans, là où un PTZ dure entre 10 et 15 ans.

Lire aussi : Le TAEG et le TEG d'un crédit immobilier

Pour certains crédits comme les prêts d'aide à l'accession à la propriété (PTZ, PAS, PAL, etc.), des plafonds de revenus peuvent être exigés.

Condition pour un prêt immobilier sans apport

Bien que cela reste rare, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel. En effet, certains établissements de crédits accordent jusqu’à 110 % du prix du bien immobilier pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, d'agence et de garantie) normalement couverts par l'apport personnel.

Le taux fixe

Grand favori des Français qui financent à crédit l'achat de leur logement, le prêt à taux fixe est un crédit immobilier dont le taux du crédit ne change pas au cours du temps. Pour cette raison, il est très prisé des emprunteurs qui s'engagent sur le long terme (durée de crédit supérieure à 15 ans). Lors de la mise en place des conditions du contrat, le taux est négocié par les deux parties (emprunteurs et banque) avant d'être validé. Suite à cela, il ne changera pas durant toute la période de remboursement.

Les emprunteurs ont le plus souvent recours au taux fixe pour leur crédit immobilier. Si le fonctionnement est globalement simple à comprendre, il convient de prendre le temps de connaître les deux variantes possibles

  • Le taux à échéances progressives qui fait augmenter le montant des mensualités façon régulière au cours des années, selon les conditions initiales du contrat. Idéal pour les emprunteurs dont les revenus vont croissant (jeunes cadres en début de carrière, etc.).
  • Le taux fixe modulable permet à l'emprunteur d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction de ses ressources pendant toute la durée du prêt. La durée du crédit varie en fonction des modulations.

Le taux variable

Par opposition au taux fixe, qui reste inchangé pendant toute la durée du prêt, le prêt à taux révisable permet d'emprunter à un taux d'intérêt réévalué, basé sur un indice de référence. 

En général, le taux à taux variable est indexé sur l'Euribor. L'Euro Interbank Offered Rate est le taux d’intérêt moyen auquel 25/40 banques européennes de premier plan se consentent des prêts en euros. L'établissement prêteur ajoute ensuite une marge de 1 à 3 % à cet indice de référence, en fonction du profil de l'emprunteur, c'est-à-dire :

  • son âge,
  • sa profession,
  • son niveau de revenus,
  • son taux d'endettement,
  • sa capacité d'emprunt,
  • son saut de charge (la différence entre le montant des loyers et les mensualités de crédit)
  • le reste à vivre,
  • le montant de l'apport personnel. 

Plus le profil de l'emprunteur est avantageux, plus le taux proposé sera intéressant. 

Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEG)

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est le taux d'intérêt qui intègre la totalité des sommes que l'emprunteur doit payer pour son crédit, en dehors du remboursement du capital emprunté. Il comprend :

  • les intérêts bancaires,
  • les frais de dossier,
  • le coût de l'assurance obligatoire,
  • les frais de garantie,
  • ainsi que tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit,
  • les risques relatifs à l'état de santé de l'emprunteur.

Le TAEG doit apparaître sur toutes les offres de crédit immobilier, mais également pour les crédits à la consommation. Cet indicateur est plafonné : il ne peut jamais dépasser le taux de l'usure qui est fixé trimestriellement par la Banque de France.

Le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, et permet de reconstituer la somme totale à rembourser sur la durée du prêt. Il vous permet donc d'évaluer le coût total de votre prêt. Prenons un exemple concret.

Un couple décide d'emprunter la somme de 15 000 € sur un an, avec un taux d'intérêt à 3 %. Il devra donc rembourser à la fois le capital (15 000 €) et les intérêts (450 €) soit 15 450 €. À ce montant, il faut ajouter des frais annexes : frais de dossier, coût de l'assurance et frais de garantie. On est donc bien au-dessus des 15 450 € sur la période. Si on additionne le total des frais annexes, et que cela donne mettons 200 €, ce qui représente 1,3 % de la somme empruntée, on a un TAEG égal à 3 % + 1,3 % = 4,3 %.

Vous devrez rembourser au total 15 650 €, soit 15 000 € de capital + 450 € d'intérêts + 200 € de frais divers.

Cet exemple simple d'un prêt sur une durée d'un an permet d'illustrer le mécanisme du TAEG, qui peut être fixe ou variable, selon les prêts. 

Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA)

Jusqu'en 2013, il n'existait pas de réglementation concernant les taux d'assurance de prêt. Ceux-ci faisaient l'objet d'une communication vague, voire inexistante. Le taux d’assurance de prêt n’étant pas comparable d’une banque à une autre. Tout a changé en 2015. Depuis le 1er janvier 2015, l’article L 311-4-1 du Code de la consommation impose aux banques d’homogénéiser leur taux d’assurance de prêt, afin de rendre possibles les comparaisons entre chaque tarif d’assurance de prêt, c’est le fameux TAEA.

Le TAEA ou Taux Annuel Effectif d'Assurance est un indicateur dont la mention est devenue obligatoire en 2015 pour toute nouvelle souscription de crédit immobilier ou à la consommation assortie d'une proposition d'assurance. C'est-à-dire quasiment tous les crédits puisque les banques exigent presque toutes une assurance pour octroyer les prêts. Les banques doivent également indiquer le détail des garanties dont le TAEA intègre le coût (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi). Le TAEA permet donc à l'emprunteur de connaître la part que représente l'assurance dans le coût total du crédit. L’offre doit indiquer :

  • le taux annuel effectif d’assurance
  • le montant total de l’assurance sur la durée totale du prêt
  • les mensualités et la durée du prêt

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La formule de calcul pour la capacité d’emprunt est :

vos revenus - vos charges fixes = capacité d'emprunt

Il est évident que ce n’est pas aussi simple que cela. En effet, s’il existe des calculatrices pour connaître sa capacité d’emprunt, c’est bien parce que derrière cette formule, il y a des choses plus complexe.

La capacité d’emprunt va varier en fonction de ces critères :

  • le taux d’endettement ;
  • le montant d’apport personnel ;
  • le type de prêt (taux fixe ou variable)
  • le montant des mensualités ;
  • la durée d’emprunt ;
  • votre âge et votre état de santé.

Dans les revenus, voici ceux qu’il faut prendre en compte :

  • les salaires et traitements ;
  • les pensions de retraite ;
  • les bénéfices : industriels et commerciaux, non-commerciaux et agricoles ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus de placements et de financements réguliers.

Concernant les charges à prendre en compte, voici la liste :

  • les mensualités de crédit en cours ;
  • les loyers ;
  • les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint.

Les listes ne sont pas exhaustives, c’est à vous de voir ce que vous avez comme revenus réguliers et charges fixes. 

Comment réduire ses mensualités de crédit immobilier ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire ou spécialisé dans les crédits, un tableau d’amortissement vous est remis, fixant le montant de vos échéances de remboursement mensuel. Pour attirer les épargnants, les banques misent de plus en plus sur l'assouplissement des conditions d'emprunt, notamment pour tout ce qui concerne la modulation des mensualités. Même avec un taux fixe, vous pouvez demander à revoir la durée et les mensualités de votre prêt, à la hausse ou à la baisse. C'est le remboursement anticipé. En cas de difficultés financières, vous pouvez également demander à négocier votre prêt.

Si vous traversez une mauvaise passe financière, réduire vos mensualités permet de souffler un peu, de redonner de l’air dans son budget en attendant que vos finances personnelles reprennent un peu du poil de la bête. C'est tout à fait possible grâce au regroupement de prêts, qui permet de diminuer les sommes versées tous les mois en contrepartie d'un allongement de la durée de remboursement.

Pour parvenir à ce résultat, l’établissement financier va proposer de racheter les prêts en cours, de rééchelonner la durée et de renégocier le taux. Ainsi, la nouvelle mensualité peut être réduite de façon plus ou moins significative, selon les besoins de l’emprunteur et les possibilités de financement.

Vous pouvez également demander à diminuer les mensualités du prêt immobilier en augmentant la durée.

En règle générale, le prêteur s’assure de proposer un plan de remboursement adapté aux capacités financières du ménage. Il peut suite à cela proposer plusieurs mensualités réduites.

Foire aux questions

🤷 Que se passe-t-il si le bilan médical exigé par l'assureur n'est pas concluant ?

En cas de risque aggravé (tabac, surpoids, maladie etc.), l’assureur peut refuser de prendre en charge l’emprunteur, rogner sur les garanties ou appliquer une surprime.

🤔 Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

En ligne, de nombreuses calculettes et outils permettent de calculer le montant des mensualités de votre prêt immobilier correspondant à l'emprunt que vous souhaitez effectuer. On peut aussi calculer en ligne sa capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximum prêté par les banques après étude de votre dossier et de votre profil.

Le simulateur Climb vous permet de renégocier vos mensualités en cas de renégociation ou de rachat de crédit.

🤝 Faut-il prendre une assurance chômage avec un prêt immobilier ?

En principe, l'assurance emprunteur avec option perte d'emploi vous permet de vous protéger pour une période de 2 à 3 ans de chômage. En cas de perte d'emploi, l'assurance prend partiellement le relais dans le remboursement de vos mensualités de crédit. Cependant, la prise en charge n'est pas immédiate : elle ne s'applique qu'après un délai de carence de 4 à 12 mois après signature du crédit immobilier.