Tout savoir sur le crédit immobilier

Vous avez un projet en cours ? Son financement sera forcément au centre de vos préoccupations ! Pour votre premier achat immobilier, l'acquisition d'une résidence secondaire ou encore un rachat de prêt immobilier, les conditions de financement peuvent changer du tout au tout. Comment se calcule un crédit immobilier en 2022 ? Comment être sûr de trouver le meilleur taux ? Investir sans apport, impossible ? Climb vous aide à comprendre les crédits immobiliers !

Petit benchmark du crédit immobilier

Quelle est l'utilité d'un crédit immobilier en 2022 ? Par définition, le crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble à usage d'habitation (ou professionnel et d'habitation) ou d'un terrain destiné à sa construction. Il existe différents types de prêts, lesquels sont conçus pour répondre aux attentes des emprunteurs en fonction de leur situation, de leur niveau de vie et du projet :

Nature du projet	Option de financement
Acquisition de la résidence principale	Le ménage peut prétendre aux aides financières de l’Etat, s’il en remplit les conditions d’obtention. L’optimisation du financement pourra également se faire à travers les caractéristiques financières des prêts immobiliers et les prêts complémentaires qui lui sont offerts.
Achat d’une résidence locative	Financement personnalisé pour répondre à une stratégie d’investissement.
Acquisition d’une résidence secondaire	L’emprunteur cherchera à optimiser son financement en jouant sur toutes les caractéristiques financières d’un prêt immobilier.
Rachat de crédit immobilier	L'emprunteur cherche à réduire ses mensualités, regrouper ses différents crédits en cours ou encore faire racheter son prêt par une autre banque

Les Français sont de grands consommateurs de crédits. Selon une étude de l'Association française des sociétés financières (ASF), les voitures et les motos sont les principaux biens acquis par le biais d'un prêt à la consommation, tandis que 90 % des crédits obtenus servent à financer un projet de consommation durable. 

En revanche, si 2017 avait signé une recrudescence des taux de détention de prêts par les ménages français, l'année 2018 a vu ce taux se stabiliser à 47,8 %. En 2019, il tombait à 47,4 %. En 2020, il était de 31,4 %.

Véritable institution en France, le crédit immobilier est presque devenu un passage obligé pour quiconque cherche à devenir propriétaire. C'est dans cette optique que le groupe Crédit Immobilier de France a été crée.

Dans tous les cas, le principe est le même : l'emprunteur contracte, sur dossier, un crédit immobilier auprès de son établissement bancaire afin de financer la construction ou l'acquisition de son logement. Le contrat, les modalités d'obtention du crédit, de remboursement et d'assurance sont encadrés par une réglementation très stricte. 

La durée est variable, et fait souvent l'objet d'une négociation entre l'établissement prêteur et l'emprunteur. Ainsi, la durée moyenne d'un prêt est de 20 à 25 ans mais peut parfois aller jusqu'à 30 ou 35 ans.

Les crédits immobiliers ne sont pas plafonnés : il n'existe pas de montant maximum. Cependant, le montant du prêt est généralement proportionnel aux ressources du ménage. 

Évolution des taux de crédit immobilier en 2022

Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?

Qui dit crédit immobilier dit taux. Plafonnés par la Banque de France, les taux de crédits immobiliers dépendent de l'établissement prêteur. C'est pour cette raison que les particuliers qui cherchent à contracter un prêt immobilier sont vivement encouragés à comparer les différents taux d'emprunt pratiqués par les banques et organismes de crédit. 

Le taux d'intérêt est défini par le prêteur. Il peut être fixe pendant toute la durée du prêt ou variable, en fonction de sa durée ou d'un indice (Euribor 3 mois ou 1 an, par exemple). Voici les derniers chiffres relevés à date du mois de décembre 2022 :

Durée	Taux moyen	Meilleur taux
7 ans	1,95 %	1,35 %
10 ans	2,00 %	1,32 %
15 ans	2,10 %	1,60 %
20 ans	2,25 %	1,75 %
25 ans	2,40 %	1,90 %

Ces taux de crédit immobiliers pour 2022 sont hors assurance emprunteur. En effet, lorsque vous contractez un prêt immobilier, l'établissement ou l'organisme prêteur peut exiger une assurance (mais ne peut pas imposer le choix de l'assureur) pour pallier les risques liés au décès et à l'invalidité. Le calcul du taux d'intérêt dépend de trois principaux paramètres :

• La durée de l'emprunt : qui désigne le délai de remboursement accordé à l'emprunteur. Un emprunt à long-terme augmente immanquablement le taux d'intérêt.
• Le profil de l'emprunteur : accorder un prêt immobilier constitue un risque pour l'établissement prêteur, qui doit s'assurer du remboursement du capital qu'elle prête. Plus le risque est élevé (revenus faibles ou décroissants, endettement, apport personnel faible, etc.), plus le taux d'intérêt proposé sera élevé.
• Le taux de l'OAT (pour Obligation assimilable du Trésor), notamment celui de l'OAT à 10 ans, actuellement très bas.

Quel taux choisir ? Fixe ou variable ?

La majeure partie des emprunteurs optent pour le prêt à taux fixe, gage de sécurité. Le taux variable représente un pari financier. Il est davantage conseillé aux emprunteurs dont les revenus sont stables et/ou augmentent régulièrement (les fonctionnaires, les jeunes entrepreneurs et les investisseurs locatifs). L'important pour l'emprunteur est de conserver la maîtrise du risque, en toutes circonstances. 

Simulation de la capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt d'un particulier correspond au montant maximum qu'il lui serait permis d'emprunter dans un établissement bancaire. Elle dépend des critères suivants :

• son âge,
• son département de résidence,
• ses revenus annuels,
• ses autres crédits / emprunts en cours,
• le type de bien visé (neuf, ancien, terrain à bâtir),
• la durée du prêt,
• le taux d'emprunt.

De nombreux outils de simulation de capacité d'emprunt pour un crédit immobilier sont disponibles gratuitement en ligne.

Comment se déroule une demande de prêt immobilier ?

Une démarche de demande de prêt immobilier suit plusieurs étapes. Pour une demande de financement de l'achat de votre maison de rêve, pensez, dans un premier temps, à signer un compromis de vente avec une clause suspensive afin de déterminer la date maximum pour obtenir votre crédit immobilier.

Par la suite, à vous de jouer ! Il vous faudra comparer les offres des différentes banques : un crédit immobilier sera peut-être plus intéressant chez Boursorama que chez la Société Générale, ou inversement. Vous avez également la possibilité de faire appel à un courtier pour remplir cette mission.

Vient ensuite le montage de votre dossier. En béton s'il vous plaît ! Pensez à présenter à la banque tous les documents nécessaires (revenus, stabilité professionnelle, capacité d'épargne, description de votre projet, etc.). Lorsque la banque vous donnera son accord de principe, vous pourrez y ouvrir un compte et recevoir votre offre de prêt officielle.

Un délai de réflexion vous est offert afin de mettre de l'ordre dans vos idées et de vous assurer que le crédit proposé vous convient. Ce délai est de 10 jours. À vous d'accepter l'offre en renvoyant le dossier signé. Vous voilà bénéficiaire de votre crédit !

N'oubliez pas de signer et d'enregistrer votre acte de vente auprès d'un notaire pour devenir propriétaire. La première mensualité du remboursement du prêt intervient le mois suivant la signature de votre acte de vente. 

► Lire aussi : L'assurance vie : présentation du couteau suisse de l'investisseur

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Crédit immobilier : conditions d'emprunt

L'obtention d'un crédit immobilier est liée aux conditions de revenus, de façon bilatérale. C'est-à-dire que si pour certains types de prêts, des revenus élevés maximisent les chances d'obtention du prêt, certains crédits comme le prêt taux zéro (PTZ) sont accordés sous conditions de ressources. Autrement dit, au-delà d'un certain seuil de revenus, l'emprunteur perd son éligibilité. 

Plus, les prêts action logement et Paris logement sont réservés aux emprunteurs à revenus modestes et dans ce cas, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Comme nous l'avons mentionné, les demandes de prêt immobilier s'effectuent sur dossier, que vous pouvez présenter dans un ou plusieurs établissements bancaires (recommandé). Le dossier est constitué de différentes sources de revenus des emprunteurs (salaires, rentes, revenus fonciers, BIC, BNC, etc.). Les banques s'assurent également que les emprunteurs n'aient pas un taux d'endettement supérieur à 35 %.

Cela étant, si votre taux d'endettement avoisine les 30 % mais que vos revenus sont élevés, les banques sont généralement clémentes et prêtes à faire un geste. Surtout si votre apport personnel est important. 

►Lire aussi : Que faire en cas de refus de crédit immobilier ?

L'apport personnel dans le crédit immobilier

Sans lancer dans un projet d'acquisition immobilière sans apport est risqué pour l'emprunteur. Dans l’idéal, mieux vaut être en mesure de présenter un apport personnel correspondant à 20 % de la somme empruntée (10 % dans le cas de l'achat d'une première résidence principale). Cet apport personnel sert à payer :

• les frais de notaire,
• les frais de garantie,
• les frais de dossier de prêt.

En outre, avoir un apport facilite maximise vos chances de décrocher un prêt immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus les conditions d'obtention du prêt seront optimales : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide, etc.

Pour un établissement bancaire, accorder un prêt constitue un risque. Un apport personnel conséquent montre à la banque votre capacité à épargner (et donc à terme à rembourser votre prêt).

Le prêt à 110 %

De plus en plus rare, le prêt à 110 % n'a pas disparu pour autant. Avec cet emprunt, la banque finance les 10 % que l’emprunteur ne possède pas (frais de notaire, d'agence et de garantie) en plus des 100 % du prêt.

Les prétendants au prêt à 110 % sont le plus souvent des jeunes actifs, sans épargne mais à fort potentiel, et des actifs plus aisés, plus avancés dans la vie professionnelle et dont l’épargne, quoique déjà conséquente, ne peut être mobilisée immédiatement. Sachez par ailleurs qu'avec un prêt à 110 %, le taux d'emprunt sera bien plus élevé qu'avec un prêt classique.

► Lire aussi : Épargne retraite : les placements pour préparer votre retraite

Les types de prêts immobiliers bancaires

Les prêts bancaires ne sont pas exclusivement réservés à l'acquisition de résidences principales. Il est tout à fait possible d'obtenir un crédit immobilier pour acheter sa résidence secondaire ou pour un investissement locatif. Ce sont les financements les plus communs, pouvant être distribués par tous les organismes financiers ou presque.

Type de prêt immobilier	Caractéristiques
Le prêt amortissable	C'est le plus commun en France. Avec ce type de prêt, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du montant emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. À la dernière échéance le prêt est totalement remboursé.
Le prêt In Fine	Non amortissable, il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. Le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités : l’emprunteur remboursera la totalité du capital emprunté à la dernière échéance.
Le prêt relais	Également non amortissable, il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement.

► Lire aussi : Emprunt immobilier : cas particuliers

Les prêts d’aide à l’accession

Pour les ménages dont les revenus sont modestes, voire très modestes, l'accession à la propriété relève parfois de l'impossible. C'est pour les aider à financer l'acquisition de leur logement que les prêts d’aides à l’accession ont été instaurés.

Avant tout destinés à financer l'achat de résidences principales, certains de ces prêts peuvent aller jusqu'à couvrir la totalité du prix du bien. D’autres, dits "complémentaires au financement", ne pourront dépasser un certain montant :

Type de prêt	Caractéristiques
Le prêt accession sociale/Prêt PAS	Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits.
Le prêt conventionné/Prêt PC	Accordé sans condition de revenus, il permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du bien immobilier.
Le prêt à taux zéro plus/PTZ+	Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ+ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas. C’est un prêt complémentaire au financement, l’emprunteur peut y prétendre s’il remplit les conditions qui y sont liées.

Comment obtenir un devis de prêt immobilier ?

Sur les sites en ligne des banques, des outils et calculettes sont disponibles qui vous permettent d'effectuer une simulation de votre prêt immobilier. Le Crédit Agricole, La Caisse d'Épargne, le Crédit Mutuel et autres établissements bancaires concurrents mettent tout en oeuvre pour attirer de nouveaux clients en proposant des taux d'emprunt très avantageux et des estimations précises. Il est désormais possible de connaître en quelques clics sa capacité d'emprunt à TAEG fixe ou variable, le montant de ses mensualités, l'apport après déduction des frais, les conditions du financement, à savoir :

• Mensualité de remboursement du prêt hors assurance
• Mensualité de remboursement du prêt
• Coût total du prêt hors assurance 
• Coût total du prêt 
• Taux Annuel Effectif Global 
• Coût mensuel de l'assurance 
• Coût total de l'assurance
• Taux Annuel Effectif Assurance (TAEA) 

Certaines données sont simples à remplir (âge, type de bien, prêts en cours, nombre d'emprunteurs), d'autres nécessitent plus de réflexion (durée du prêt, montant de l'apport personnel). Les outils de simulation sont également là pour vous permettre de comparer s'il est plus intéressant pour vous d'emprunter sur 10, 15, 25 ans...

Quelle banque pour mon crédit immobilier ?

Difficile aujourd'hui d'imaginer financer un projet immobilier sans le secours de la banque. Si les aspirants propriétaires ont tendance à se tourner naturellement vers leur banque, qui connaît leur profil et saura leur proposer un financement personnalisé, ce n'est pas toujours l'option la plus avantageuse. Sur le marché du crédit immobilier, les banques proposent des taux différents pour les différents profils. 

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ? La vôtre ou un concurrent ? Pour le savoir, le mieux est de réaliser une simulation de votre prêt immobilier. N'hésitez pas à vous tourner vers différents établissements pour demander un devis. 

La banque proposant le meilleur taux immobilier dépend de votre profil. Autrement dit, ce n'est pas tant le choix de la banque qui pèse le plus lourd dans la balance des meilleurs taux mais vous-même. Votre profil et votre dossier sont les éléments décisifs, ce sont eux qui font monter ou descendre le taux d'emprunt. Pour emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans avancer une partie de la somme, le problème n'est pas tellement la banque mais votre stratégie. L'absence d'apport personnel nécessite un dossier et une argumentation solides pour convaincre l'établissement prêteur de vous octroyer un prêt à 110 %. Adopter une bonne stratégie de négociation en faisant jouer la concurrence peut tout aussi bien être efficace. En effet, les banques n’ont pas complètement exclu ceux qui ne peuvent rien apporter. Elles sont, au contraire, disposées à leur accorder un prêt, cela toutefois sous certaines conditions, et sur la base d’un profil bien défini.

Quelles aides au logement avec un crédit immobilier ?

C'est la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) qui détermine selon vos ressources (revenus, patrimoine, bourses, pensions…), votre logement (loyer, adresse, caractéristiques spécifiques…), votre situation professionnelle et votre situation familiale (en couple ou non, nombre de personnes à charge…) votre éligibilité aux aides au logement, leur type et leur montant à laquelle vous avez droit.

En effet, il existe trois types d’aide au logement, non cumulables :

• l’Aide Personnalisée au Logement (APL) : déterminée en fonction de votre logement
• l’Allocation de Logement Familial (ALF) : déterminée en fonction de votre situation familiale
• l’Allocation de Logement Social (ALS) : si vous êtes éligible aux aides au logement mais ni à l’APL ni à l’ALF

L'APL fonctionne dans l'un des trois cas suivants :

• si vous êtes locataire, colocataire ou sous-locataire d'un logement conventionné. Un logement conventionné est un logement faisant l’objet d’un contrat passé entre l’État et le bailleur, afin de ne pas faire flamber les loyers ;
• si vous êtes primo-accédant (nouveau propriétaire de votre résidence principale) grâce à un prêt conventionné (PC) ou un prêt d'accession sociale (PAS) ;
• si vous résidez dans un foyer d'hébergement.

Pour rappel, le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources et peut servir à financer : 

• l'acquisition d'une résidence principale. Sous réserve que l'emprunteur y habite au moins 8 mois par an. Il peut s'agir :
•  d'une construction (le terrain doit avoir été acquis depuis moins de trois ans),
• d'un logement neuf
• ou encore d'un logement ancien (sans conditions de travaux) ;
• la réalisation de travaux pour l'amélioration d'un logement achevé il y a plus de 10 ans ou pour améliorer sa performance énergétique (isolation, étanchéité, installation de système VMC, pose de double ou triple vitrage, etc.)
• l'achat d'un logement destiné à la location, si le locataire en fait sa résidence principale.

Tous les différents types de prêts ne sont pas éligibles aux APL. Les prêts immobiliers classiques, les prêts relais ou encore les prêts lissés n'y ouvrent pas droit directement.

De plus, l'APL ne s'adresse pas aux propriétaires. Si vous avez concrétisé l'achat de votre maison en 2018, vous n'avez plus droit aux APL en 2019. Le montant de l'APL ne peut pas dépasser un plafond de loyer dont le montant dépend de votre zone géographique. Les zones APL sont les mêmes que celles utilisées pour le zonage Pinel.

L’ALF fonctionne si vous correspondez à l’un des critères suivants :

• vous bénéficiez de prestations familiales ;
• vous avez un enfant de plus de 21 ans à votre charge ;
• vous êtes un jeune couple marié depuis au moins 5 ans (et avant vos 40 ans), sans enfant à charge ;
• vous êtes enceinte de plus de 4 mois (seule ou en couple sans enfant à charge) ;
• vous avez un parent à charge de plus de 65 ans qui a des ressources inférieures au montant de l’allocation de solidarité aux personnes âgées.